『不動産管理会社へ物件の管理を委託しているけど入居者が決まらない』
『空室期間が長期になっている』
こんなお悩みのオーナー様はいらっしゃいませんでしょうか？
もしいらっしゃるようでしたら一度相談してみませんか？
管理を変えるにしても変えた先で入居率が改善するかどうかは変更前に把握するのは難しいです。
ですので、ひとまず管理を変える必要はありません。
その前にできることがある可能性があります。
簡単な説明と対策を記載しますのでご興味があれば詳しくは直接お問い合わせ下さい。
まず第一、ご自身の物件が大手ポータルサイト（SUUMOやHOMES、athome等）に掲載されていますか？
以前は、インターネット上の広告の信頼性が低く、インターネット自体も身近なものではなかったので、物件探しはまず不動産業者の店舗へ出向き紹介してもらうというのが主流でした。
今はお部屋探しをされるほとんどの方がまずはインターネットで情報を集めます。
CMを行うなど認知度の高い大手ポータルサイトを見ることがお部屋探しのスタートになっています。
その為、まず大手のポータルサイトに載っていないということは、お部屋を探されている方の目に留まる可能性がその時点で低くなります。お客さんの目に留まる可能性があるとすれば、他のお問い合わせ物件の照会があった際にご紹介するか、来店された際にご紹介しなければ、そのまま認知されることもなく終ります。
管理会社へ委託しているから大丈夫とお思いかもしれませんが、意外とそうでない場合があるので一度確認頂いた方が良いかもしれません。
それは、大手ポータルサイトへの掲載がタダではないということにつきます。
基本的にどのサイトも同様ですが、掲載枠を不動産業者が契約して掲載しています。（1ヵ月 1件単価 1000円、や1ヵ月何件何万円など、諸々です。その他オプション料金も加味されるので単価はもう少し高くなります。）
効果が高い分、料金は高く、掲載数も限られるのですべての物件を確実に掲載しているとは限りません。当然費用対効果の高い物件を優先して掲載するのが基本です。
掲載していなくても、他の物件でお問い合わせのあったお客さんへ紹介するなどで目に触れさせることはできますが、効果はおそらく薄いかと思います。
掲載していない時点で管理会社も他の物件の方が良いと判断しているということですし、最近は写真や動画が豊富になり、実際に物件を見て回る前に多くの物件をネット上で見ているケースがほとんどで、以前のように特定の物件を決める為に情報を制限することで狙った物件に誘導する手法は難しいです（怪しい壺でも売れる営業力があれば別かもしれませんが・・）。
もし確認してみて、掲載されていないようでしたら、管理会社に交渉してみてはどうでしょうか？
（逆に、広告掲載分を管理料に色を付けることで掲載を継続する・家賃を減額して物件自体を掲載したくなる条件に変更するなど提案されるかもしれませんが、それも可能であれば前向きにご検討下さい。）
また、フリーレントを利用した手段などもいくつかあるのですがややこしいので興味があれば別途お問い合わせ下さい。
さて、大手ポータルサイトへの露出が無い場合、もう一つのパターンとして、管理会社でしか掲載していないというケースがあります。
仲介会社は管理会社より物件の掲載の許可が下りたものしかインターネットに掲載できません。管理会社の中には、他業者の掲載を全物件許可していないところも多くあります。許可を出していれば管理会社で掲載していなくても他業者が掲載することで露出する可能性がでてきますが、不可の場合、管理会社が掲載していなければ露出することはありません。その点相談して個別に掲載許可にしてもらうということも考えられます。（仲介業者が不可の認識でいれば掲載確認もしないのでその点も配慮が必要ですが）
掲載許可があれば、当社でも多少なりとも露出が増えるようにお手伝いはできますのでその際はお気軽にご相談下さい。
第二に、募集条件の緩和が考えられます。
家賃や敷金礼金等費用面はもちろんありますが、それ以外の条件を緩和することで入居率が上がる可能性があります。
大家さんがお困りのように、逆に借りれなくて困っている方もいらっしゃいます。
たとえばご高齢や、外国籍、生活保護の方などです。
もちろんリスクはありますが、そうならない方も多くいらっしゃいます。
管理会社にまかせている場合、極力リスクになるような契約は取りたくないと考えるので入居希望があっても事前に断っていたり、審査NGで受け入れないこともあります。
家賃の未払いや退去時、失踪時のリスクについては保証会社でカバーできるところもあるので、契約書類の内容をしっかり作ることでリスクを少なくすることも可能です。
他にもペットや、二人入居で困っている方もいらっしゃいます。
第二の面については、お持ちの物件の状況によってどれなら可にしてもリスクが少ないかが変わってきますので物件毎に検討が必要です。
緩和できれば入居者が入る可能性も高まります。
また、費用面でどうしてもお困りの方がいらっしゃれば、受け入れ可能な減額枠（家賃や初期費用）をあらかじめ伝えておくとスムーズに入居まで行けるかもしれません。
事業用ローンが残っているというのでしたら難しいかもしれませんが、単純な損得勘定で考えると、例えば50000円の物件で2000円家賃ダウンで契約した場合、1年間で24000円の損になりますが、その時に契約を見送って1ヵ月入居者が決まらなければその時点で26000円の損になります。通常2年契約と考えると48000円ですが、これでも家賃の1ヵ月分に満たない額です。そのように考えてできるだけ早く入居者が決まる方向で許容範囲内の減額幅を設けておけば間口は拡がります。
先に書きかけたフリーレントの使用もこれに近いイメージでやりようがないこともないというお話です。
他にも物件毎に効果的な方法や手段があるかもしれません。ご相談頂ければ一緒に考えさせて頂きますので、お気軽にご相談下さい。
以上、2点がひとまず管理会社を替えずに検討してみて頂きたい点です。
もし大手ポータルサイトに掲載がちゃんとされていて、それでも空室が長くなっているようでしたら、条件の緩和か家賃・費用の減額を試してみないと状況が変わる可能性は低いように思います。（管理会社からすでに提案があって断られている場合は結論がこれで申し訳ありません。）
いろいろ尽くしてどうしてもそうなった場合は、思い切って管理の変更も考えてもいいかもしれません。特に、管理会社からの提案が無い、または頻度が少ない、真剣に取り組んでもらえているように思えないというような場合は替えてしまいましょう。
まず、今まで記載しているのは私の私見ではありますが、どこの業者もおそらく同じことを考えるであろう程度のことです。家賃を下げることは大家さんにまず間違いなく嫌がられる提案なのですが、状況を鑑みた際に必要な場合はあります。また、これが可能であれば入居者が決まる可能性が高い変更点です。その提案もないということでしたらおそらく嫌がられるのが嫌で放置しているだけかと思います。また、大家さん側で減額が不可でしたら他の方法を提案して試してみるしか状況の改善はありえませんがその提案が無いとなると、方法すら何も思いつかない、考えてすらいないということになりますのでいつまで経ってもそのままです。（やる気のある担当はリフォームの提案くらいはするのが普通です。お金のかかることなのでよく検討は必要ですが。）
契約書に不利な条項がなければ、替えたところでデメリットがあるわけでもありません。
管理が多い会社であればあるほど、決めないといけない物件も大家さんの数も多くなるので一人の方、一つの物件に特別固執できないのは当然にあります。
多ければ多い程、処理・手続きは把握しやすいようにマニュアル化されていきますのでイレギュラーな対応は好まれない、交渉しても対応してもらえないということもあるでしょう。
このような状況であるならば、奇跡的に決まるのを待つしかないので、その時にはじめて管理会社を変更することを検討するくらいがちょうど良いかと思います。